Ökonomen sehen Immobilienpreise rund um den Globus noch nicht auf ihrem Höhepunkt angekommen. In einem Sondermodul in der aktuellen Umfrage des Economic Experts Survey (EES) des Instituts für Schweizer Wirtschaftspolitik (IWP) und des ifo Instituts wurden Wirtschaftsexperten nach ihren Erwartungen an die Entwicklung der Immobilienpreise in der nächsten Dekade gefragt. Das Ergebnis: Weltweit werden in den nächsten zehn Jahren hohe Preissteigerungen erwartet. Demnach soll die jährliche nominelle Steigerungsrate bei Immobilien global im Mittel 9 Prozent betragen. In der Schweiz wird eine Zunahme der Immobilienpreise um jährlich 4.8 Prozent erwartet.
Zuletzt sind die nominellen Zinssätze auf globaler Ebene zügig gestiegen. Im vierten Quartal 2022 sind die realen Immobilienpreise nun auch erstmals seit 12 Jahren gesunken. Diese Dämpfung scheint gemäss der EES-Umfrageergebnisse aber nur ein kurzfristiges Phänomen zu sein, da die Dynamik bei den Immobilienpreise höher ist als die erwartete Steigerung der globalen Inflation generell. Trotz der Covid-19-Pandemie und dem sich daraus ergebene Trend zu mehr Homeoffice sowie des Hoch-Inflationsumfelds in Verbindung mit hohen Zinsen wird eine weitere Beschleunigung beim Anstieg der Immobilienpreise erwartet. Eine Trendumkehr ist auf globaler Ebene in der langen Frist nicht abzusehen.
Die Wirtschaftsexperten wurden in der EES-Umfrage nach den Gründen für ihre Erwartungen zu Immobilienpreisen befragt. Tendenziell scheinen preistreibende Faktoren auf der Nachfrageseite im Vergleich zur Angebotsseite auf dem Immobilienmarkt zu dominieren.
Die Immobilienpreiserwartungen hängen zudem direkt von den Inflationserwartungen ab. Vergleicht man die Ergebnisse mit den erwarteten Inflationsraten, die ebenfalls in der aktuellen Umfrage des EES erhoben wurden, so zeigen sich auf bei Betrachtung der Weltregionen hohe Korrelationen zwischen den kurz- (+0.76) und langfristigen (+0.48) Inflationserwartungen der Wirtschaftsexperten und ihren Einschätzungen zu der Hauspreisentwicklung in den nächsten zehn Jahren. Je länger die Zentralbanken die Inflation nicht unter Kontrolle bekommen, desto schneller erhöhen sich auch die Immobilienpreise.
Spezielle Risiken gibt es zudem durch den chinesischen Immobilienmarkt. Zum einen bestehen enge aussenwirtschaftliche Verflechtungen zwischen der Schweiz und China. Zum anderen sind asiatische Privatkunden für Schweizer Institute wie die UBS oder Julius Bär nicht nur strategische Wachstumsmärkte, sondern bereits jetzt von zentraler Bedeutung etwa im Bereich der Vermögensverwaltung und im Private Banking.
Von besonderer Bedeutung für etwaige Ansteckungseffekte vom chinesischen Immobilienmarkt ist eine Besonderheit der lokalen Finanzierungsform: Chinesische Baufirmen lassen ihre Kunden oftmals im Voraus bezahlen und bauen erst im Anschluss die Immobilien. Die Unternehmen sind zur Sicherung ihrer Liquidität daher auf den Verkauf von Immobilien angewiesen, bevor diese überhaupt entstehen. Dieser Geldfluss kam 2022 durch Nachwirkungen der Covid-Pandemie und einem Vertrauensverlust von Anlegern unter Druck.
Zwar sehen die im EES befragten Wirtschaftsexperten eine Erholung der Dynamik auf dem chinesischen Immobiliensektor als realistisch an. Ohne eine strukturelle Reform des Sektors besteht aber weiterhin das Risiko, dass eine grössere Krise des Sektors nur verschoben, aber nicht aufgehoben wurde.
